La pleine propriété se divise entre la nue-propriété (vocation à devenir entier propriétaire à terme, au décès de l’usufruitier) et l’usufruit (qui procure un droit à l’usage des biens uniquement ainsi que sa location).
Par la technique du démembrement de propriété qui consiste à donner la nue-propriété en conservant l’usufruit, le donateur dispose d’un effet de levier très important, l’administration fiscale évaluant alors la décote apportée par la conservation de la nue-propriété.
En résumé, cela vous permet de donner plus de biens, pour le même traitement fiscal, tout en conservant l’usage du bien.
L’usufruit est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe dans certains cas, on parle alors d’usufruit temporaire. Celui qui a le droit d’utiliser le logement et d’en percevoir les revenus est l’usufruitier, celui qui a le droit de disposer du logement à terme est le nu-propriétaire.
L’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles (ex :portefeuille de titres).
Evaluation de l’usufruit
Si, par exemple, l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent pour vendre le logement, comment se partager le prix entre eux ? Si par exemple vos parents vous donnent la nue-propriété d’un appartement, sur quelle valeur le Trésor va t-il vous taxer ?
La question de l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante. Une loi a fixé les règles applicables aux donations, successions, ventes, échanges, apports en société, etc.
L’évaluation se fait en appliquant un barème tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, puisque l’usufruit n’existe que durant la vie de son titulaire.
Prenons l’exemple de deux parents âgés de 55 et 58 ans qui souhaitent donner un bien d’une valeur de 400.000 EUR à leur enfant unique en conservant l’usufruit viager (vie entière), ils seront taxés de la manière suivante :
Donation par chaque parent de la moitié lui appartenant : 400.000 / 2 = 200.000
Reserve de l’usufruit : valeur 50% à 55 ans
Valeur de la nue-propriété donnée : 100.000
Dans notre exemple, eu égard à leur âge, les donateurs peuvent donc transmettre deux fois plus de biens pour le même traitement fiscal, en gardant simplement l’usufruit de leurs biens. Pour l’application de cas particuliers, l’usufruit peut être déterminé à durée fixe (usufruit temporaire) : une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. L’usufruit est alors estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire qui saura vous donner toutes les explications et précisions nécessaires à ce sujet.